Während hochwertige Objekte stabile Preise erzielen, kämpfen ältere Bestandsimmobilien mit massiven Wertverlusten.

Das zeigen nun aktuelle Marktanalysen von Sotheby’s International Realty aus Metropol- und Urlaubsregionen, die von Olivier Peters (Sotheby’s Frankfurt und Wiesbaden), Thorsten Möller (Sotheby’s Sylt) und Michael Reiss (Sotheby’s München) inhaltlich bewertet wurden.

Neuwertige Immobilien gefragt

Die Nachfrage konzentriert sich nahezu ausschließlich auf neuwertige Objekte. Besonders gefragt sind freistehende Häuser, Villen und hochwertige Bestandswohnungen im Premiumsegment.

Entscheidende Kaufkriterien: Qualität, Energieeffizienz und erstklassige Lage. Wer diese Anforderungen erfüllt, verkauft zu stabilen Preisen.

Anders sieht es bei älteren Bestandsimmobilien aus. Objekte, die heutigen Standards bei Ausstattung, Energieeffizienz oder Grundriss nicht entsprechen, müssen Preisabschläge von 20 bis 30 Prozent hinnehmen.

Neubau praktisch nicht existent

Die Situation im Neubausektor bleibt kritisch. Projektentwickler agieren nur noch eingeschränkt, zahlreiche Vorhaben werden verschoben oder komplett gestoppt. Eine weitere Verschärfung im Jahresverlauf gilt als möglich.

Der stockende Neubau wirkt sich direkt auf den Grundstücksmarkt aus, der erheblich an Schwung verloren hat. Transaktionen erfolgen seltener, Preisverhandlungen ziehen sich deutlich länger hin.

Positiver Nebeneffekt: Die fehlenden Neubauaktivitäten stabilisieren die Preise bestehender Wohnungen.

Banken bleiben restriktiv

Politische Initiativen zur Belebung des Immobilienmarkts fehlen weitgehend.

Die Stimmung ähnelt der aktuellen Lage in der deutschen Industrie. Planungssicherheit für Investoren und Entwickler bleibt Mangelware, Kapital fließt nur zögerlich.

Erschwerend kommt hinzu: Beratungs- und Entscheidungsprozesse bei Banken dauern ungewöhnlich lang – selbst bei kleineren Finanzierungsvorhaben. Die Kreditvergabe bleibt streng restriktiv.

Schnelle Deals bei Finanzierung

In deutschen Ferienregionen wie Sylt zeigt sich ein besonderes Phänomen: Käufer mit bestätigter Finanzierung entscheiden extrem schnell – aus Sorge, die Kreditzusage könnte verfallen. Neufinanzierungen oder Anschlussfinanzierungen bleiben schwierig.

Problematisch: Viele Eigentümer, die zu Höchstpreisen gekauft und teuer renoviert haben, gehen mit unrealistischen Preisvorstellungen in den Markt. Das erschwert Verkäufe erheblich.

Der Gesamtmarkt hat sich deutlich normalisiert. Immobilien werden überwiegend nahe realistischer Bewertungen gehandelt.

Luxussegment als Sondermarkt

Überzogene Preisvorstellungen lassen sich kaum noch durchsetzen. Diese Bodenständigkeit und Transparenz schafft verlässlichere Entscheidungsgrundlagen für beide Seiten.

Der Luxusbereich bleibt auch in Urlaubsregionen attraktiv. Hier kaufen Interessenten aus Lebensstil- und Wertegründen. Für junge Familien oder Eigennutzer außerhalb dieses Segments ist der Markt dagegen oft nicht realisierbar.

Energetische Sanierungen wurden vielerorts zurückgestellt, da Kosten, Förderunsicherheit und Finanzierungshürden hoch bleiben.

Etablierte Makler profitieren

Die Marktsituation bringt strukturelle Veränderungen: Viele Wettbewerber verschwinden, Eigentümer versuchen zunächst selbst zu verkaufen – oft erfolglos. Spezialisierte Maklerhäuser verzeichnen deutlich mehr Anfragen von Eigentümern, die auf professionelle Expertise setzen.

Der Markt funktioniert wieder – allerdings auf Basis realistischer Preise. Kaufentscheidungen fallen heute fundierter, nachhaltiger und beratungsintensiver aus.

Das Sotheby´s International Realty-Netzwerk verfügt derzeit über mehr als 26.100 Immobilienmakler in 1.100 Niederlassungen in 84 Ländern und Gebieten weltweit.

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„Eigentümer von hochwertigen Immobilien wenden sich verstärkt an Makler die sich auf das Luxussegment spezialisiert haben, da sie erkennen, dass der Verkauf ohne fachkundige Unterstützung und Preiseinschätzung nicht mehr funktioniert“, erklärt Olivier Peters von Sotheby’s International Realty in Frankfurt und Wiesbaden.

In einer Phase, in der der Immobilienmarkt von Unsicherheiten geprägt ist, ist das Vertrauen in fundierte Objektbewertungen besonders wichtig.

Gerade im Bereich von Luxusimmobilien kommt es auf eine realistische Preisgestaltung an. Eigentümer suchen gezielt nach Beratern, die die Realität widerspiegeln – auch wenn das bedeutet, dass Preisvorstellungen nach unten korrigiert werden müssen.

Andererseits können Premiumimmobilien, die bestimmte Anforderungen erfüllen, in Krisenzeiten durchaus auch ohne Preisabschläge veräußert werden.

Was Käufer jetzt suchen

Aktuell steht der Wunsch nach neuwertigen Immobilien ohne Renovierungsbedarf im Vordergrund. „Bei Villenanwesen ist darüber hinaus die Bewertung der oft großen Grundstücke eine wichtige Stellschraube bei der Einschätzung“, so Peters.

Bei solchen Grundstücken wird von Bewertern oft nur bis 600 Quadratmetern der volle Bodenrichtwert angesetzt. Im Luxussegment gelten aber andere Maßstäbe, so dass der volle Bodenrichtwert auch bis 1.000 oder 1.500 Quadratmetern berechnet werden kann.

Architektur und Stil als entscheidender Faktor

Auch die Architektur spielt eine Schlüsselrolle bei der Bewertung und Vermarktung von Immobilien. „Ein guter Makler erkennt Trends: Die in unserer Gegend früher begehrten Walmdachvillen sind heute weniger gefragt“, erklärt Peters.

Er meint: „Dabei zählen harte Fakten wie die Bausubstanz und der energetische Zustand, aber auch Stil und Ästhetik. Der Name eines Architekten wird oft überschätzt – entscheidend ist, wie die Immobilie den aktuellen Käufergeschmack trifft.“

Inländische Käufer setzen andere Prioritäten

Ein weiterer Wandel zeigt sich bei den Anforderungen an Neubauwohnungen. Während ausländische Käufer früher auf Services wie Concierge-Dienste und Klimaanlagen Wert legten, sind inländische Käufer bei diesen Services zurückhaltender.

Der Fokus liegt weniger auf Dienstleistungen, sondern auf Qualität. „Besonders Regionen wie Sylt zeigen, dass Luxus oft mit Privatsphäre und einem dezenten Auftritt verbunden ist“, so Thorsten Möller von Sotheby’s International Realty auf Sylt.

Spezialisierung als Schlüssel zum Erfolg

Krisenzeiten bringen Eigentümer dazu, realistische Einschätzungen bei Experten zu suchen. „Verkäufer hören genau zu, was möglich ist. Ein überhöhter Preis verschreckt potenzielle Käufer“, fasst Peters zusammen.

Für Makler bedeutet dies, auch einmal Aufträge abzulehnen, wenn Preisvorstellungen unrealistisch sind.

Peters: „Die besten Zeiten für die auf ein bestimmtes Marktsegment spezialisierten Makler sind jetzt – insbesondere auch durch die in den vergangenen Krisen gemachten Erfahrungen. Zudem erwarten immer mehr Eigentümer in Zeiten wie diesen Wahrheit statt Wunschdenken.“

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Tobias Schulze von Sotheby’s International Realty NRW sagt: „Wir haben bonitätsstarke Käufer, und die Zahlen der Objektbesichtigungen nehmen wieder zu. Damit ist die Finanzierung derzeit kein Thema bei hochpreisigen Immobilien, und die möglichen Käufer entscheiden sich in der Mehrzahl auch zeitnah.“

Und Olivier Peters von der Immobilienmarke in Frankfurt und Wiesbaden ergänzt: „Auf der anderen Seite kommen Eigentümer, die verkaufen wollen, aktiv auf uns zu. Bei der Preisfindung sind sie realistischer geworden und vertrauen auf unsere Marktkenntnis im gehobenen Preissegment. Realistische Preise sind dabei derzeit mit stabilen Preisen gleichzusetzen.“

Das bestätigt auch Thomas Bühre, Partner des Franchises in Niedersachsen und Bremen: „Bei der Nachfrage verzeichnen wir derzeit Nachholeffekte. Dieses betrifft besonders den Bereich der eigengenutzten Immobilien. Bei Anlageobjekten warten die Käufer noch auf eine wahrscheinliche Zinssenkung in diesem Jahr.“

Generell tun sich nach Aussage von Sotheby´s International Realty aktuell Eigentumswohnungen und Grundstücke schwer. Der Markt für freistehende Häuser hingegen läuft sehr gut.

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Olivier Peters von Sotheby’s International Realty in Frankfurt und Wiesbaden meint: „Bei älteren Bestandsimmobilien ist die Differenz zwischen Verkäufer und Käufer nach wie vor groß, und es muss mit Preisabschlägen zwischen zehn bis zwanzig Prozent gerechnet werden.“

„Wir gehen aufgrund des erhöhten Angebots in diesem Segment zudem von einem weiteren Nachgeben der Preise aus, während für neuwertige, exklusive Einfamilienhäuser in Toplagen die Preise weiterhin stabil sind“, ergänzt Peter Schürrer von Sotheby’s International Realty in Baden-Württemberg.

„Aber auch wenn die Preise bei älteren Objekten fallen, können viele Verkäufer von den hohen Preissteigerungen der letzten Jahre profitieren. Nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren liegt der ehemalige Erwerbspreis immer noch deutlich unter den jetzigen Marktpreisen“, komplettiert Thomas Bühre, Geschäftsführer von Sotheby’s International Realty in Niedersachsen und Bremen die aktuelle Marktsituation.

Zu den Unsicherheiten zukünftiger rechtlicher Rahmenbedingungen, wie beispielsweise durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ausgelöst, sagen die Partner: „Eigentlich wäre jetzt die Zeit für Opportunisten. Doch der mögliche Sanierungsaufwand eines in die Jahre gekommenen Objektes ist derzeit nicht kalkulier- bzw. berechenbar.“

Dem gegenüber sind die Vermarktungszeiten von Top-Immobilien mit hohen energetischen Merkmalen von rund sechs Monaten zuvor auf jetzt drei bis vier Monate zurückgegangen.

Von einem weiteren Trend berichtet Kathrin Lange von Sothebys International Realty Ostsee, Binz/Rügen: „Wir verzeichnen eine steigende Nachfrage von Menschen, die ihren Hauptwohnsitz an die Ostsee verlegen möchten. Das gilt sowohl für den Altersruhesitz, aber auch von Kunden, die aufgrund von Remote-Arbeiten generell über einen neuen Lebensmittelpunkt nachdenken.“

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Dazu kommen eine weiterhin hohe Nachfrage und Immobilien als Schutz vor Inflation. Michael Reiss von Sotheby’s München sagt: „Die Entwicklung steigender Preise hat sich schon im letzten Jahr gezeigt. Für dieses Jahr gehen wir von einem weiteren Anziehen aus.“

Und weiter meint er: „Die Kunden sind aktuell stark bereit, diese Preise für ein wirklich sicheres Immobilieninvestment auch zu zahlen.“

Sein Hamburger Kollege Alexander Stehle sagt: „Sachwerte wie Immobilien nehmen einen immer höheren Stellenwert ein, besonders im Hinblick auf die Inflationsthematik und da es an alternativen Anlageformen mangelt.“

Dabei wird das Angebot nicht der erwarteten Nachfrage gerecht werden können, was ebenfalls die weiterhin steigenden Preise erklärt. Da das Angebot auch in den A-Städten so gering ist, werden 2021 die Umlandregionen von Metropolen richtige Gewinner sein.

„B- und C-Lagen im Einzugsbereich von München stehen zunehmend im Fokus von Anlegern in Premiumimmobilien. Hier ist die Angebotssituation noch entspannter als in den beliebten City-Lagen“, sagt Michael Reiss.

Generell ist letztes Jahr ebenfalls die Nachfrage nach Premiumobjekten von Deutschen, die im Ausland leben, gestiegen.

„Dieser Trend wird sich fortsetzen. Diese Investorengruppe kennt die Immobilienpreise beispielsweise in London und wird deswegen verstärkt auf dem hiesigen Markt aktiv werden“, so Olivier Peters von Sotheby’s in Frankfurt.

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