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Der deutsche Immobilienmarkt im Premium- und Luxussegment zeigt sich für 2026 vorsichtig optimistisch, doch die Entwicklung verläuft stark segmentiert.
Während hochwertige Objekte stabile Preise erzielen, kämpfen ältere Bestandsimmobilien mit massiven Wertverlusten.
Das zeigen nun aktuelle Marktanalysen von Sotheby’s International Realty aus Metropol- und Urlaubsregionen, die von Olivier Peters (Sotheby’s Frankfurt und Wiesbaden), Thorsten Möller (Sotheby’s Sylt) und Michael Reiss (Sotheby’s München) inhaltlich bewertet wurden.
Neuwertige Immobilien gefragt
Die Nachfrage konzentriert sich nahezu ausschließlich auf neuwertige Objekte. Besonders gefragt sind freistehende Häuser, Villen und hochwertige Bestandswohnungen im Premiumsegment.
Entscheidende Kaufkriterien: Qualität, Energieeffizienz und erstklassige Lage. Wer diese Anforderungen erfüllt, verkauft zu stabilen Preisen.
Anders sieht es bei älteren Bestandsimmobilien aus. Objekte, die heutigen Standards bei Ausstattung, Energieeffizienz oder Grundriss nicht entsprechen, müssen Preisabschläge von 20 bis 30 Prozent hinnehmen.
Neubau praktisch nicht existent
Die Situation im Neubausektor bleibt kritisch. Projektentwickler agieren nur noch eingeschränkt, zahlreiche Vorhaben werden verschoben oder komplett gestoppt. Eine weitere Verschärfung im Jahresverlauf gilt als möglich.
Der stockende Neubau wirkt sich direkt auf den Grundstücksmarkt aus, der erheblich an Schwung verloren hat. Transaktionen erfolgen seltener, Preisverhandlungen ziehen sich deutlich länger hin.
Positiver Nebeneffekt: Die fehlenden Neubauaktivitäten stabilisieren die Preise bestehender Wohnungen.
Banken bleiben restriktiv
Politische Initiativen zur Belebung des Immobilienmarkts fehlen weitgehend.
Die Stimmung ähnelt der aktuellen Lage in der deutschen Industrie. Planungssicherheit für Investoren und Entwickler bleibt Mangelware, Kapital fließt nur zögerlich.
Erschwerend kommt hinzu: Beratungs- und Entscheidungsprozesse bei Banken dauern ungewöhnlich lang – selbst bei kleineren Finanzierungsvorhaben. Die Kreditvergabe bleibt streng restriktiv.
Schnelle Deals bei Finanzierung
In deutschen Ferienregionen wie Sylt zeigt sich ein besonderes Phänomen: Käufer mit bestätigter Finanzierung entscheiden extrem schnell – aus Sorge, die Kreditzusage könnte verfallen. Neufinanzierungen oder Anschlussfinanzierungen bleiben schwierig.
Problematisch: Viele Eigentümer, die zu Höchstpreisen gekauft und teuer renoviert haben, gehen mit unrealistischen Preisvorstellungen in den Markt. Das erschwert Verkäufe erheblich.
Der Gesamtmarkt hat sich deutlich normalisiert. Immobilien werden überwiegend nahe realistischer Bewertungen gehandelt.
Luxussegment als Sondermarkt
Überzogene Preisvorstellungen lassen sich kaum noch durchsetzen. Diese Bodenständigkeit und Transparenz schafft verlässlichere Entscheidungsgrundlagen für beide Seiten.
Der Luxusbereich bleibt auch in Urlaubsregionen attraktiv. Hier kaufen Interessenten aus Lebensstil- und Wertegründen. Für junge Familien oder Eigennutzer außerhalb dieses Segments ist der Markt dagegen oft nicht realisierbar.
Energetische Sanierungen wurden vielerorts zurückgestellt, da Kosten, Förderunsicherheit und Finanzierungshürden hoch bleiben.
Etablierte Makler profitieren
Die Marktsituation bringt strukturelle Veränderungen: Viele Wettbewerber verschwinden, Eigentümer versuchen zunächst selbst zu verkaufen – oft erfolglos. Spezialisierte Maklerhäuser verzeichnen deutlich mehr Anfragen von Eigentümern, die auf professionelle Expertise setzen.
Der Markt funktioniert wieder – allerdings auf Basis realistischer Preise. Kaufentscheidungen fallen heute fundierter, nachhaltiger und beratungsintensiver aus.
Das Sotheby´s International Realty-Netzwerk verfügt derzeit über mehr als 26.100 Immobilienmakler in 1.100 Niederlassungen in 84 Ländern und Gebieten weltweit.
Sierks Media / Jonathan Tesmaye Salvador (1), Leon Seibert (1), Unsplash
